Pas de DVF en Moselle : pourquoi, et comment situer un prix quand même

DVF — « Demande de valeurs foncières » — est le fichier public des ventes immobilières mis en ligne par l'État. Partout en France, il permet à un acheteur de voir à quel prix se sont vendus les biens d'une rue ou d'un quartier. C'est la référence de tous les comparateurs de prix. Mais si vous cherchez une adresse à Metz, Thionville ou Sarreguemines, vous ne trouverez rien : en Moselle, DVF est vide.

Ce n'est pas un oubli, c'est une particularité juridique. La Moselle, le Bas-Rhin et le Haut-Rhin relèvent du droit local d'Alsace-Moselle, hérité de la période allemande. Les mutations immobilières y sont enregistrées au livre foncier (le Grundbuch), tenu par les tribunaux — et non dans le fichier de la Direction générale des finances publiques qui alimente DVF ailleurs.

Conséquence pratique : les ventes de Moselle ne remontent pas dans la base nationale. Ce n'est pas que le marché serait « trop petit » ou mal couvert — il est exclu par construction légale. Le livre foncier existe, mais il n'est pas librement et gratuitement consultable comme le serait un open data.

Face au vendeur et à l'agent, qui connaissent leur marché, l'acheteur messin n'a pas le détail des ventes. Il peut connaître la médiane de son quartier sur l'année écoulée ; il ne peut pas savoir à quel prix s'est vendu l'appartement voisin, ni si cette annonce, avec cette surface, ce DPE, cet étage, est cohérente avec ce qui est à vendre aujourd'hui. C'est cette asymétrie que le reste de la France a réduite avec DVF, et dont la Moselle reste privée.

• Les annonces du marché. Ce qui est mis en vente aujourd'hui, lu et comparé avec méthode, reste le meilleur signal accessible librement. Ce n'est pas le prix de vente final, mais l'éventail des prix demandés dans un secteur, à surface comparable, en dit déjà beaucoup.
• Les notaires. Les notaires publient gratuitement, sur immobilier.notaires.fr, un prix médian vendu par grand quartier, calculé sur les douze derniers mois (parfois sur une vingtaine de ventes), et chaque année un dossier « Les marchés immobiliers » avec les médianes par quartier de Metz. C'est un repère de niveau fiable ; ce n'est ni le prix d'un bien, ni le présent.
• Demander l'historique à l'agent. Vous pouvez toujours demander depuis quand le bien est en vente et s'il a déjà baissé — un bien longtemps affiché ou déjà revu à la baisse est un signal.

Cohérence part de ce constat : puisque le détail des ventes manque et qu'une médiane annuelle ne dit rien d'une annonce, nous lisons le marché tel qu'il s'affiche aujourd'hui, à partir des annonces réelles de Metz et de sa couronne. Quartier par quartier, à surface proche, nous situons le prix d'une annonce face au marché observé de son secteur — aligné, sur-positionné, sous-positionné.

Ce que nous ne faisons pas, volontairement : nous n'« estimons » pas un prix « juste », et nous ne prétendons pas à une précision à la rue près que la donnée ne soutient pas. C'est un second avis lucide pour l'acheteur, pas une prédiction. Quand les comparables manquent, nous le disons plutôt que d'inventer un chiffre.